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商品房预售合同格式条款的解释

发布时间:2021-11-03 14:47:02


    裁判要旨

    当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时,应根据交易目的,综合运用解释方法,准确把握该条款的具体内涵。

    案情

    被告恒大地产集团重庆有限公司(以下简称恒大公司)主要从事精装商品房的开发、预售活动。2009年,被告与原告何志刚签订《重庆市商品房买卖合同》,约定:恒大公司在2011年6月30日前交付房屋时,与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施,包括通电,须符合使用条件,否则视为被告延期交楼,构成违约。何志刚收房入住后发现,房屋接通的是临时用电而非城市生活用电,认为被告违约,应承担相应责任。

    裁判

    重庆市渝中区人民法院经审理认为,涉案房屋在交付前通过竣工验收,且原告也认可已通电,应视为被告履行了合同义务。故判决驳回原告的诉讼请求。

    原告不服一审判决,上诉至重庆市第五中级人民法院。重庆五中院认为,被告为涉案房屋接通的是临时用电,不能满足城市生活所需,不符合交易目的,应视为违约,遂改判被告承担违约责任。

    评析

    本案的争议焦点是,合同约定的“通电”如何理解,被告在约定期限前为原告的房屋接通临时用电是否违约。

    1.预售合同条款的解释应兼顾合同正义。以合同自由为代表的意思自治是整个私法的基石,而以诚实信用为代表的权利本位是私法的中心。通常,在当事人交易行为、意思表示完全自由且交易能力相当时,他们的合同自由和权利应得到充分尊重,外力不宜介入。但是,现代市场复杂,尤其是某些特定行业或领域,双方的交易能力往往明显不对称,一方滥用交易优势而导致交易结果不正义的情形时有发生,适当的外部干预平衡合同自由和正义实属必要。

    本案属于预售商品房买卖合同纠纷,双方交易的是期房而非现房。首先,被告作为全国知名的大型地产企业,其占有的社会资源和信息量是作为相对方的原告所无法企及的,因此,在预售合同的整个缔约、履约过程中,被告一直处于主动和优势地位,掌控更多的关键信息,拥有更多的话语权;相反的,原告等购房者多处于被动地位,信息基本来源于对方,没有更多与对方讨价还价的机会。其次,关于房屋交易的专业知识,作为专业团队的被告,相对于一般购房者的原告而言,同样具有绝对的优势;而对于期房,被告还拥有对未来房屋质量、小区及周边环境等关键信息的绝对掌控,原告对此知之较少,缔约多是基于对被告的信赖,这种信赖甚至是盲目的。再次,售房者并不会及时、准确、完整地披露所有的交易信息,以便充分满足购房者的知情权,相反,他们通常总是充分利用自己的交易优势来实现自己的利益最大化。基于上述情况,法院对有争议的合同条款的解释,在尊重合同自由的同时,也应充分顾及交易的实质正义。

    2.合同的解释必须符合交易目的。合同是当事人的真实意思表示,是为了实现特定交易目的。因此,当合同内容似是而非或前后矛盾,或者事后双方在理解具体条款的准确含义发生分歧时,应先根据当事人的目的来寻求双方真实的或应有的意思表示。本案中,商品房是城市住房来源之一,必须满足城市居住生活所需,其中,稳定的生活供电是基础条件之一。既然合同约定“通电”必须符合“使用条件”,那么,此处的“通电”必定是指电力能够长期供应,且持续稳定,通常指接入城市生活供电网络。而临时用电通常并不能保证其供应是长期、持续和稳定的,所以并不符合《供电营业规则》的规定,不能将之视为合同约定的符合“使用条件”的“通电”。

    3.在双方对预售合同格式条款的理解产生重大分歧时,应作出有利于购房者的解释。合同法和消费者权益保护法规定,当合同当事人对格式条款的理解发生分歧时,应适用特殊解释方法,作出对格式条款拟订者不利的解释,以便限制权利滥用,维护正常交易秩序,保障消费者利益,体现正义精神。预售合同是格式合同,一份正规合同文本包含了大量的信息,但销售方对此早已了然于胸,而一般购房者则不同,只有在准备签署合同时,他们才能见到正式合同文本,并没有足够时间逐条逐款认真、仔细地阅读,对合同内容的把握往往顾此失彼,甚至稍有迟疑,就会丧失签约机会。因此,作为格式条款,本案中关于商品房“通电”的约定,因双方对其具体内涵理解不一致,法院对此应作出不利于被告的解释,认定“通电”并非接入临时用电,被告没有按约履行义务。

    4.对预售合同的格式条款还应按通常的理解予以解释。当对合同条款的理解发生歧义时,一般应根据交易规则、交易习惯或生活常识,按照大多数人的理解进行解释。本案中,双方对预售合同中关于“通电”条款的理解产生歧义,法院应根据大多数房屋交易者(尤其是一般购房者)通常的、合理的认知标准进行解释。一般认为,城市住房所接入的应是城市公共生活用电网络,持续、稳定、有保障,而临时用电不确定、不稳定,不能满足居住生活所需。因此,被告关于房屋接通临时用电符合约定的辩称,不足为信。

    综上,被告为原告购置的房屋接通临时用电,不能满足交易目的,应视为违约,理应承担法律责任。

 
 

 

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