卖家迟迟不迁走户口，买了学区房因无法落户导致孩子上学成了泡影；卖家以夫妻间未就卖房达成一致为由毁约，宁可赔偿双倍定金也不愿履行合同；开发商所售的房屋存在质量问题，买房人屡次反映无果……每个“毁约”背后，都有太多貌似合理的“借口”，这样的房屋买卖合同纠纷该如何解决？

    2014年2月，张某夫妇与开发商取生公司签订一份房屋买卖合同，总价为63万元。合同附件载明的房型图显示，以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。合同签订当日，张某夫妇一次性付清了购房款。

    2015年6月，取生公司向张某夫妇发出交房通知。张某夫妇验房后却发现，房屋的实际格局与合同附件及房型宣传册的房屋布局相反。张某夫妇认为，取生公司交付的房屋无法实现合同目的，已构成根本违约，并向取生公司发出律师函。

    后双方协商未果，张某夫妇诉至法院，要求解除房屋买卖合同。

    法庭上，取生公司辩称，张某夫妇在购房的过程中完全了解其所购买的户型的左右布局。即使根据约定的房型图，取生公司工作人员有一定瑕疵，但亦不构成根本违约，张某夫妇无权解除合同。取生公司愿意补偿人民币1万元。

    一审法院经审理认为，张某夫妇对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，取生公司实际交付的房屋并不影响张某夫妇投资、就学等合同目的的实现。且取生公司实际交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与合同附件房型图一致，仅存在方向的反差，并不影响张某夫妇实现居住目的。遂判决取生公司补偿张某夫妇人民币1万元，并驳回张某夫妇的诉讼请求。

    张某夫妇不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理认为，取生公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某夫妇购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，其要求解除合同于法有据。遂判决撤销一审判决，确认张某夫妇与取生公司签订的商品房买卖合同解除，取生公司返还张某夫妇购房款63万元。

    【法官说法】

    该案二审承办法官谷昔伟介绍说，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条规定赋予了合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，合同法上述规定的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础予以明确约定时，该特定的主观目的已被客观化，属于合同法第九十四条的规制范围。

    谷昔伟说，房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。本案中，张某夫妇在合同中对房屋内部左右布局进行明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，依法应受尊重和保护。

    由于房屋买卖纠纷案件标的额大，与当事人切身利息相关，当事人对立情绪严重；另一方面，房地产类法律法规种类繁多、内容复杂，如何正确适用法律，公正裁判房地产纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，是人民法院审判工作需不断探索和追求的目标。